Feria de la Vivienda Mi Casa Clave
Centro de Exposiciones Quito
13 al 22 de abril de 2018

Bernardo Acosta - Cómo ser sujeto de crédito hipotecario

Asesoría Inmobiliaria

Por: Bernardo Acosta


Cuando estamos dispuestos a comprar vivienda y empezamos a planificar cómo hacerlo, lo primero es investigar los pormenores que van atados a esa decisión. En una agradable conversación con el Eco. Bernardo Acosta revisamos varios factores relacionados con este anhelo en la vida de todo ser humano.

Fue una mañana en La Floresta, donde en compañía de un delicioso café y en un entorno relajado, nos dedicó todo el tiempo necesario para aclarar dudas y compartir parámetros de cómo ser sujetos de crédito para comprar vivienda. Mucho se habla de mantener un impecable historial de crédito, y sobre este y otros temas conversamos con Bernardo.

“Todo esfuerzo es merecido cuando el objetivo es el futuro de la familia” nos dijo al empezar, y así dio paso a la entrevista.

¿Cómo cuidar el historial de crédito?
Nuestro historial de crédito se nutre de cualquier actividad crediticia que hemos acumulado a lo largo de la vida. Existe un sistema que opera a nivel país, que automáticamente registra el comportamiento de los individuos en relación a los créditos que contraen, y por ello es fundamental que actuemos puntualmente ante las deudas. Si alguna vez compramos un electrodoméstico y no pagamos una cuota, por pequeña que sea, va una mancha a nuestro historial.

¿No importa el valor de la cuota vencida?
No se trata de evaluar el monto de la cuota vencida, da igual que sea de $20 o de $2.000, porque lo que este registro hace es reportar el comportamiento del deudor y determinar si es una persona que honra su palabra ante una deuda, o si se lo toma relajadamente y paga cuando puede.

¿Se puede limpiar un historial que ha sido manchado?
Es importante recordar que los bancos o tarjetas de crédito no deciden a quién reportar y a quién no, este es un proceso automático. Cuando alguien no paga, esa información va directamente a la Central de Riesgos y es registrada, pero la buena noticia es que sí se puede limpiar el historial. El primer paso es cancelar lo que adeuda y demostrar que su comportamiento ha cambiado para bien. Esto se logra siendo puntual en el pago de todos los vencimientos de los créditos que ha tomado, lo que ayudará a dar señales de su seriedad ante un compromiso asumido.

¿Al ponerse al día el nombre sale de la Central de Riesgos?
 Sí, pero por el momento esa calificación no será la mejor. Lo primero es pagar, y luego, si el comportamiento es adecuado, se evidenciará que esa mora no fue intencional, sino tal vez a causa de una eventualidad en la vida. Con el paso del tiempo esa calificación mejorará. Mientras tanto, hay que seguir moviendo las cuentas y usando las tarjetas de crédito, obviamente con mesura, porque es importante demostrar que la persona tiene ingresos, que sus finanzas están activas, que tiene capacidad de pago, y que lo está haciendo puntualmente.

¿Es aconsejable refinanciar las deudas?
Hay ocasiones en que es la única alternativa. Esta situación se presenta de dos maneras. Una es positiva y otra tiene efecto negativo. Cuando el cliente se acerca a la institución y pide refinanciar su deuda sin haber faltado a ningún pago, es una actitud positiva que no se refleja en la Central de Riesgos, a pesar de que se registra en su historial con la institución. Dos, cuando después de varias cuotas impagas es la institución la que busca al deudor para proponer una fórmula de arreglo, sí mancha el historial en la Central de Riesgos y evidentemente también en el registro interno de la institución.

¿Y si los refinanciamientos son frecuentes?
 El refinanciamiento voluntario es positivo, porque demuestra que la persona está preocupada por honrar sus deudas, pero los refinanciamientos frecuentes son un síntoma que será leído por el sistema financiero como sobre endeudamiento. Muy probablemente lo que sucederá es que se impongan límites a los créditos que se le otorga, por ejemplo en sus tarjetas de crédito.

¿Qué porcentaje de los ingresos familiares deben estar libres de deuda para ser elegible para crédito hipotecario?
Partamos del hecho que todos, independientemente del estrato en el que estemos, tenemos obligaciones básicas que cubrir: arriendo, alimentación, educación, salud, transporte, etc. Sea cual sea el ingreso que tengamos, estos gastos no deberían exceder el 60% de los ingresos netos mensuales para que haya un excedente que sirva para pagar la nueva deuda. Lo que el banco analizará para establecer el monto que le prestaría en un crédito hipotecario, es que las cuotas mensuales no excedan de entre el 30% y el 40% de los ingresos netos.

¿Independientemente de la edad del deudor?
Ser un profesional joven con buen historial de crédito podría ser un elemento positivo en este caso, porque si una persona que está empezando su vida tiene ingresos de $1.000 mensuales, daría para pensar que su situación mejorará a futuro. Eso se traduce en que lo que hoy representa el 30% pasará a ser el 20% de sus ingresos, y tendrá más holgura para pagar el crédito.

¿Cuántos hogares estima que estarían en capacidad de pagar la cuota de entrada para comprar vivienda?
Hablemos en números cerrados. En Ecuador hay 16.5 millones de habitantes. Según las estadísticas del INEC hay cuatro personas por hogar, por lo tanto son 4.1 millones de hogares. De este número se estima que el 50% está en capacidad de pagar una cuota de entrada para comprar vivienda, es decir, algo más de dos millones de hogares.

Y de esa cantidad de hogares, ¿cuántos están en posibilidad de contraer crédito hipotecario?
Las estadísticas dicen que el 30%. Es decir 700.000 hogares están en capacidad de endeudarse. El 70% restante son familias que, si bien serían sujetos de crédito según sus ingresos, no están en capacidad de pagar las cuotas porque sus deudas anteriores absorben su liquidez, o porque tienen mala calificación de crédito. Podrían incluso tener ahorros para pagar la cuota de entrada, pero no tienen capacidad de endeudamiento.

¿Cuántas viviendas se venden al año?
Los registros indican que se venden alrededor de 50.000 viviendas anuales. Según esto, es sorprendente la relación entre los hogares que están en posibilidad de comprar vivienda con crédito, y los que realmente lo hacen. Es de 14 a 1, la diferencia es enorme.

¿La razón para que exista esta diferencia?
Hay varias. Una de ellas es que las aspiraciones del ser humano frecuentemente exceden su situación real, y ante esto hay dos caminos: aterrizar esas aspiraciones a la realidad y comprar la vivienda que podemos pagar; o posponer la decisión para cuando la situación sea idónea. Otra puede ser que no encuentre la oferta adecuada en la zona en la que anhela vivir, sea por precio o por tamaño de la vivienda. Y también se dan circunstancias en la vida, como la llegada de un nuevo hijo, pagos de universidades o problemas de salud, que demoran la decisión de compra.

¿Es decir que no está relacionado exclusivamente con falta de crédito?
No, ese no es el único limitante, la variable de financiamiento es solo uno de los factores. También hay un descuadre en el análisis de mercado que, por alguna razón, mantiene alto el porcentaje de demanda insatisfecha. El crédito relacionado con vivienda es demasiado interesante para los bancos. Arranca con un préstamo al constructor que se paga con el crédito que el mismo banco da al comprador y se cierra un círculo que es de bajo riesgo. Por eso hacen esfuerzos en bajar las tasas o ampliar los plazos, además que valoran tener clientes con quienes se establece una relación que durará muchos años.

¿Invertiría usted en inmuebles?
En un país como el nuestro, donde el mercado de valores es muy pequeñito y casi no hay movimiento, las alternativas de inversión son limitadas. En ese escenario la inversión en inmuebles es muy atractiva, es segura, sobre todo en el largo plazo. Podría ser que en un año el precio baje, pero casi con toda seguridad en diez años subirá. En Quito ese incremento se puede dar incluso antes, porque debido a la topografía la disponibilidad de tierra es limitada, y siempre habrá demanda por vivir en la ciudad. Más allá de una inversión rentable, es también un mecanismo de ahorro que, vía venta o arriendo, genera ingresos superiores a otras alternativas. Además, sicológicamente, un inmueble es un bien tangible.